Wypowiedzenie umowy najmu

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu to oświadczenie złożone drugiej stronie tej umowy informujące o zakończeniu umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia przewidzianego w umowie lub w trybie natychmiastowym - w sytuacji, gdy miało miejsce naruszenie obowiązków umownych drugiej strony.

Co do zasady okres wypowiedzenia wynosi od jednego do kilku miesięcy i jest przewidziany w postanowieniach umowy najmu lokalu oraz zwykle kończy się wraz z upływem miesiąca. Jeśli okres wypowiedzenia nie został zakreślony w zapisach umowy, jest on regulowany przez przepisy prawa.

Jednak w sytuacji, gdy któraś ze stron narusza obowiązki wynikające z umowy, np. najemca zalega z zapłatą czynszu lub wynajmujący uniemożliwia najemcy korzystanie z lokalu, istnieje możliwość wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w trybie natychmiastowym. Umowa taka ulega rozwiązaniu w momencie otrzymania przez drugą ze stron oświadczenia o wypowiedzeniu, a jednocześnie strony niezwłocznie powinny się rozliczyć z wynajmowanego lokalu oraz uiszczonej kaucji zwrotnej.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu może zostać wysłane pocztą lub wręczone osobiście.

Umowa najmu została uregulowana w tytule XVII dziale I ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Z punktu widzenia wypowiedzenia umowy najmu, największe znaczenie ma poniższy przepis:

Art. 673.
"§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie."