Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego lokalu to dokument, zgodnie z którym właściciel - osoba fizyczna nieprowadząca działalności fizycznej, oddaje na wyłącznie użytkowanie lokal mieszkalny innej osobie (najemcy) w zamian za określony przez strony czynsz.

Umowa najmu zawarta w odpowiedniej formie jest niezwykle istotna z punktu widzenia obu stron, bowiem zabezpiecza interesy zarówno wynajmującego, jak i najemcy. W swojej treści zawiera takie postanowienia jak wysokość czynszu, sposób płatności, okres trwania najmu, prawa i obowiązki stron oraz inne istotne warunki, jak np. kaucję, kwestie podnajmu lokalu czy dokonywanie napraw.

Umowa najmu okazjonalnego jest o tyle korzystniejsza z perspektywy wynajmującego, że w sposób szczególny zabezpiecza jego interesy. Objawia się to przede wszystkim w tym, że umowa najmu okazjonalnego dla swojej ważności wymaga, aby najemca dołączył do niej trzy, szczególnego rodzaju dokumenty:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa o wyżej, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Dzięki tym dokumentom w razie zwłoki w płatności czynszu, wynajmujący może niezwłocznie pozbyć się najemców z lokalu mieszkalnego.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego w formie pisemnej jest konieczne w każdej sytuacji, a zawarcie tej umowy w jakiejkolwiek formie wiąże się z jej nieskutecznością, co oznacza, że umowa będzie traktowana jako zwykła umowa najmu. W konsekwencji - wynajmującemu nie będą przysługiwały żadne wyżej określone benefity.

Umowa najmu została uregulowana w tytule XVII dziale I ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Art. 659 Kodeksu cywilnego:
"§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju."

Art. 660 Kodeksu cywilnego:
"Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony."

Przepisy dotyczące umowy najmu okazjonalnego zostały uregulowane w ustanie z dnia 21 czerwca 2001 r. o o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2023 r. poz. 725), w szczególności w art. 19a i następnych:

Art. 19a Ustawy o ochronie praw lokatorów:
"1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
1a. (uchylony).
2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.
4. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
5. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4.
6. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
7. Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. z 2020 r. poz. 2207)."